2008年3月22日，李某出具境外個(gè)人、港澳臺(tái)居民和華僑購(gòu)房自住承諾書，承諾因在滬居住生活需要，欲購(gòu)買坐落于本市康橋鎮(zhèn)康巴路某弄23號(hào)商品房，并保證上列所購(gòu)商品房用于本人及家屬的居住，并自覺遵守中國(guó)政府《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》的有關(guān)規(guī)定，如有違反，愿承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。當(dāng)日，李某（乙方）、上海德勝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱德勝公司，丙方）、黃某某（甲方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，約定由丙方為甲乙雙方居間介紹買賣本市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)康巴路某弄23號(hào)全棟，建筑面積379.07平方米，房?jī)r(jià)款為13,300,000元。協(xié)議對(duì)房?jī)r(jià)款的支付方式、支付期限、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間等進(jìn)行了明確約定。2008年4月12日，李某致上海市南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心咨詢函，表示其欲在本市南匯購(gòu)買一套自住別墅，個(gè)人情況為持有美國(guó)護(hù)照、與一家香港注冊(cè)的公司簽訂了工作合同、合同注明工作地點(diǎn)在香港、合同自2006年生效且至今有效已超過(guò)一年，不知是否符合國(guó)家有關(guān)外籍人士購(gòu)房資格的政策。同年4月16日，南匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具書面回復(fù)，表示按照六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，不得在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)房。2008年4月17日，李某向德勝公司、黃某某明確表示無(wú)法購(gòu)買系爭(zhēng)房屋。后雙方未就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并進(jìn)一步進(jìn)行相關(guān)交易，中介公司以其已促成買賣合同成立為由起訴至法院要求買受方支付傭金。

艾朗律師服務(wù)團(tuán)隊(duì)的姜律師認(rèn)為本案中，三方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》已經(jīng)具備了買賣合同的主要條款，視為買賣合同已經(jīng)成立，但由于中介機(jī)構(gòu)未能告知相關(guān)法規(guī)政策導(dǎo)致合同無(wú)法履行，責(zé)任在中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)獲取傭金。

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