潮州市建設(shè)用地使用權(quán)評估采礦權(quán)評估排污權(quán)評估

地下建設(shè)用地使用權(quán)評估目前執(zhí)行的是城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，評估方法主要有以下幾種方法：

市場比較法：是將近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。隨著大規(guī)模地下空間開發(fā)時代的到來，地下建設(shè)用地使用權(quán)的交易案例必將越來越多，只要在實務(wù)中增加對于地下建設(shè)用地使用權(quán)修正的因素，就可得到地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值，因此是適宜的評估方法。

以上海市為例，2013年以來出臺了幾項與地下建設(shè)用地使用權(quán)評估相關(guān)的法律法規(guī)文件，政府公開出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)底價及協(xié)議出讓價格將有法可依、有規(guī)可循。近2年公開出讓和協(xié)議出讓了很多幅地下建設(shè)用地使用權(quán)的宗地，我們在估價中有較多的案例可比較，但在可比案例修正時，除了傳統(tǒng)的因素修正外，還需增加地下的個別因素修正，如地下面積、深度、地役權(quán)、通行權(quán)、地下公共空間等。

收益還原法：這個方法是以一定的還原利率對地下建設(shè)用地使用權(quán)的純收益進(jìn)行還原，通過測算求得地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值。

目前需繳納土地出讓金的地下建設(shè)用地使用權(quán)屬于經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目，有較為穩(wěn)定的收益，其價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以運用收益還原法估算地下建設(shè)用地使用權(quán)價值是比較適宜的。

成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。

我國現(xiàn)在的土地價格，基本是一個平面地價，不是包含地上、地下的立體價格。從目前成本價格來說也是一個平面價格的一個概念，而未考慮地上地下的一個立體成本價格。因此，對地下建設(shè)用地使用權(quán)的成本價值來說，還應(yīng)考慮開發(fā)地下空間所要耗費的各項客觀成本，考慮的因素包括地質(zhì)、地形地勢、水文狀況、地下深度、地下管道、環(huán)境污染以及城市規(guī)劃等。

剩余法：該方法是預(yù)測地下空間的銷售價格，扣除正常的開發(fā)成本以及相關(guān)的專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以余額確定地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值的方法。此方法主要取決于市場交易和客觀成本等的信息取得，考慮的因素與市場比較法、成本逼近法相當(dāng)。

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

因為目前的基準(zhǔn)地價和前述成本逼近法的闡述一樣，也是一個平面的價格，因此目前地下建設(shè)用地使用權(quán)只能參照基準(zhǔn)地價的修正系數(shù)表進(jìn)行評估。以上海市為例，地下建設(shè)用地使用權(quán)價格是地上基準(zhǔn)地價按照一定比例來確定，但這樣相對來說過于簡單，同一級別不同地塊的個體差異未能體現(xiàn)。另外基準(zhǔn)地價自身也存在不能及時反映當(dāng)前地價水平變動的缺陷。

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